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2017年， 江西楼市调控动作频频， “限购”、“三限房”、“租购同权”等 成为去年南昌房地产市场的关键词。
那么， 这一年南昌土地拍卖行情如何？ 对楼市带来了哪些影响？ 1月14日，江南都市报全媒体记者梳理发现，去年南昌土地交易“一波三折”，全年共计成交99宗经营性用地，面积达468.81万��，同比2016年下降7.83%；成交金额418.05亿元，同比上涨了23%。同时，“三限房”密集推出、“租售并举”用地首次亮相赣江新区，包括原省府大院等多个商业综合体用地均底价成交。 江南都市报全媒体记者了解到，在密集的楼市调控、限购限价等政策的影响下，去年南昌并未出现较为狂热的土拍潮，哪怕是12月传统的收官大战也显得冷静克制。
纵观整个2017年土地成交情况，成交面积方面，10月份成交面积位列第一，其次是9月；而成交额最高的当属12月，1月份次之。不过，即使是成交额最高的12月份，土地出让面积同比仍下跌116.5万��，跌幅65.56%；土地成交额减少37.81亿元，跌幅32.54%。
据中国土地投资门户“土拍网”统计数据显示，2017年全年，南昌共计99宗经营性用地成交，面积达468.81万��（约7032亩），同比2016年下降7.83%；成交总金额418.05亿元，同比上升23%。其中涉宅地块72宗，377.27万��，成交金额达375.33亿元。
回顾2017年的南昌土地交易市场，可谓冷暖交替。
1月南昌土地市场开门红，共成交12宗约950亩，进账73.3亿元； 3月土地市场遭遇“冰封”，住宅和商业用地均零成交。 4月土地市场稍有“苏醒”，成交土地2宗，累计39.479亩，总成交金额8242.8万元； 5月土地市场继续升温，土地成交数升至5宗，累计348.814亩，总成交金额37.6亿元； 6月土地市场再掀狂潮，南昌县的九连拍炒热蒋巷地块。 11月又宣布了“租购同权”， 南昌土地市场“三限房”、“租售并举”用地齐上阵。 2017年最后一周，南昌土地市场出让15宗经营性用地，9宗为“三限房”用地，分布在青云谱区、赣江新区和红谷滩九龙湖。其中还包含了位于赣江新区临空组团的首宗“租售并举”住房用地，由绿地底价4.48亿元竞得。
在众多拍出的地块中，论“吸金”能力强的，则要数新建区。去年全年，新建区的土地成交面积和金额均超过其他区域，面积共1565亩（约合104.35万��），占比约22.26%；进账约92.98亿元，占比22.24%。
成交面积第二和第三的区域分别为红谷滩新区和赣江新区；成交金额第二和第三的分别是红谷滩新区和青云谱区。
从溢价率来看，今年进贤县成交地块的平均溢价率最高，达到128.74%；其次 是经开区，平均溢价率达119.84%；南昌县紧跟其后，平均溢价率为113.41%。除此之外，高新区、红谷滩区、湾里区、新建区的溢价率均超过了50%。
可以看出，南昌主城区在政策限制下，溢价率得到一定抑制，而不限购的进贤县，各大房企对于优质地块的争夺十分激烈，平均溢价率较高。
从楼面均价来看，经开区以8798元/��的平均楼面价位居第一，其次为高新区7096元/��，西湖区则以6778元/��的平均楼面价位列第三。
江南都市报全媒体记者注意到，2017年也是外来房企进驻南昌的“大年”，包括碧桂园、金科、阳光城、名城地产、金茂、苏宁、泰康人寿、法莱德等品牌房企，在土地市场斩获颇丰。从拿地区域上来看，涵盖了南昌主城区、南昌县、进贤县、赣江新区等多个区域。
其中，备受瞩目的东湖区省府大院5宗地块由苏宁置业豪掷24.35亿拿下，备受市民关注；而名城地产在西湖区朝阳新城拿下一宗居住用地，楼面价达13820元/��，一举登顶南昌最高价地块榜首。
业内认为，多家品牌房企进驻，也是对于南昌房地产行业发展潜力的一个认可。 从2013-2017年的成交走势图可以看出，自2014年土地成交面积的大爆发后，近三年土地成交面积上相对是比较平稳的，总体变化不大，但成交金额却是逐年上升，可见南昌的土地价值的显著升高。
“从政策上看，南昌的‘限价地’政策，使得土地价格涨幅得到了一定程度的抑制，高溢价率地块有所减少。”据业内人士介绍，与疯狂的住宅、商住用地区别的是，去年南昌纯商业用地基本是底价成交，基本是当地政府招商引资而来。
江南都市报全媒体记者梳理2017年土地拍卖竞价结果发现：
1月20日，上海瀚拓房地产开发有限公司、香港恒��发展有限公司（背后金主为新城控股）底价330万元/亩成交，在新建区拿下一宗99.592亩的商服用地，将在南昌打造第二个新城吾悦广场； 5月5日，万达底价294.2万元/亩成交，拿下青山湖区京东大道与解放东路交汇处一宗85.131亩的零售商业用地，将打造青山湖万达广场。 7月14日，原省府大院5宗地块全部被苏宁置业拿下，2299.7万元/亩底价成交。苏宁将在这165亩土地上建有一座面积超过15万��的购物中心…… 多个商业综合体落地， 南昌商业格局或将改写。
楼市方面，土拍网数据显示，2017年南昌市新建商品房共销售72385套，共计约758.09万��，套数、面积同比分别下降11.87%、16.24%。其中，住宅销售47552套，面积约558.69万��，同比下跌25.62%、24.47%。
江南都市报全媒体记者梳理发现，从月度成交数据来看，1-12月住宅成交在第一季度（1-3月）达到最高点。3月8日，南昌限购升级政策出台，对于成交量产生了抑制作用，4月~7月的成交量出现下滑，因此第二季度的成交量为去年最少，其他月份成交量整体保持稳定。
在住宅市场限购的情况下，不少置业者转向了非住宅类产品，同时我省为加大非住宅商品房去库存力度，通过给予一定的购房补贴和给予户籍入户等政策进行支持。因此，从整体成交来看，非住宅成交套数虽不足住宅，但是2017年南昌非住宅成交量较往年有了较大的增长。数据显示，非住宅（包括商铺、写字楼、公寓等）销售24833套（199.4万��），同比上升36.43%（20.53%）。
从区域来看，无论是住宅成交量还是非住宅的成交量，红谷滩新区仍是独占鳌头，占比分别为住宅31%，非住宅38%，依旧是南昌置业的热门区域，主要还有因为九龙湖新城不限购，诸多新盘入市以及老盘加推让红谷滩稳居第一。高新区、经开区、西湖区以及湾里区表现突出，分别成交12351套、10993套、8251套、7189套。
尽管成交量有所下降，但楼市整体表现较为平稳。从国家统计局每月发布的房价数据来看，2017年1月至11月，南昌房价一直处于环比上涨态势，从2017年2月份开始已经连涨10个月，前11月累积涨幅达6.26%。
业内人士分析，今年南昌市政府报告提出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，2018年或将有大量“三限房”、“租售并举”用地入市，将进一步凸显调控作用，未来南昌的楼市发展也将更加健康稳健。
来源：江南都市报 编辑：魏青青 编审：李薇
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